賃貸併用住宅の融資について～1億超も可能？～（三菱UFJ銀行の場合）

現在、進行中の賃貸併用住宅の融資について記載したいと思います（2018.12時点）

個人的には住宅ローンと資産管理法人による融資（アパートローン）を平行して検討していましたが、メガバンクの場合、私の属性・背景では現時点では資産管理法人による融資は無いな（正確には住宅ローンで賃貸併用の相談の足かせになる雰囲気を感じていたため話をしませんでした。この点は後述します）と思っていましたので、住宅ローンを前提に記載します。

前提条件

・オーナーの居住スペースが５０％以上

・築古30年以上の物件（持ち込んだ3物件は築30年～34年）

・23区駅近物件（同上、駅徒歩5分以内）

・賃貸部分はオールレジ

（私に対する）三菱UFJ銀行の賃貸併用の考え方

・融資期間はMAX80歳ー現在の年齢≦３５年であるが、短めにみてくる（私の場合は34年が最長のはずですが、物件によって33年～28年を提示されました）

・物件の担保価値によっては保証会社の保証がとれなくても、銀行保証の融資を検討してくれる（ただし金利は＋0.1P）

・1億円以上の物件であっても2契約に分割して取り組むことが可能（担保価値次第）

・返済比率が厳しめ（別記事のみずほ銀行比較）

・他に賃貸物件を持っていると、賃貸部分についての事業性について追及してくる（正確には銀行と提携している保証会社の追及）事業性が高いと判断されると住宅ローンでの融資ができない。

・住宅ローンに付帯される生命保険は告知でOK（地銀系で1億だと医師の面談が必要なため時間がかかります）

といった特徴がありました。最終的に賃貸併用住宅における1億超の住宅ローンを検討するには三菱UFJ銀行の一択ではないかというのが私の印象でした。

ちなみに住宅ローンでの事業性についてですが、かなり突っ込まれましたが以下のような説明でご理解を頂きました。

①老後は東京に住みたいが、現状の不動産価格は数年前に比べても高騰している。しかし色々探すと賃貸併用住宅だけはそれほど高騰していない

②建物は消費財と考えており、人生100年時代の現在においては、今新築を購入しても70歳で築２５年で、築が古くなっており、そこからさらに老朽化が進む。リフォームや増改築の融資がそこから受けられない可能性が高いと考えている

③60歳定年までしっかりと働きながら、60歳代で解体して新築を立てれば、返済も一定進みかつ退職金や貯金等で新築を建てることも可能

④だから今はしっかりと返済しつつ我慢をしようと家族会議で結論をだした

という説明でご理解を頂きました。特に④が響き事業性は薄いと思って頂いたようです。

ちなみにこれはどこの銀行にも多かれ少なかれ説明が必要となったものですので、賃貸併用住宅をご検討の方は自分なりの理屈を持ったほうが良いと思います。