賃貸併用住宅購入の軌跡（検討の軌跡①）
こんばんわ、レゴリスです。
今日は朝からふるさと納税の残予算分の消化です。不動産投資でも有名な金森さんほどではありませんが、私は主にお米と果物を中心に頼んでいます。
ちなみに昨年は浜松の河合楽器さんの子供用のピアノやシロフォンも頼みました。もちろん音は本格的ですが、満足な一品でした。
さて、昨日も書きましたが、私の尊敬するブロガーさんや著書の方々はこぞって「反対」の立場で、わたし自身も基本的には賃貸併用住宅は合理的ではないと考えいます。
半年ほど遡りますが、当時は２棟目の新築アパートを立てるための土地を探していました。１棟目にご融資を頂いた銀行さんは積算を重視されていました。また内規で２３区の駅から徒歩１０分で１億以下の融資は一定のパッケージがあり、ほぼフルローンで融資が可能でした。
このため、
①２３区の駅から徒歩１０分
②路線価に近い
という要件を満たしつつ、収益もとれる基準で土地を探していましたが、当時はスルガやカボチャの問題が取りざたされているとはいえ、物件価格は高止まりしている状況です。特に私の探している土地は、「新築建売アパート」や「狭小戸建」の業者の方々とバッティングし、またすでに世の中でも不動産投資家さんたちが「土地から新築」スキームを実践していたため、上記のような土地を見つけることがなかなかできない毎日でした。
土地を探す上では取り壊すことを前提に中古の戸建てや築古アパートも探していましたが、当然、良いものはありませんでしたが、あることに気が付きました。
それは同じ立地であっても築古アパートが実需の戸建よりも土地単価で安い物件が存在していることでした。最初は田舎の業者さんの値付け誤り程度にしか思っていなかったのですが、確かに存在します。
色々考えた末に、出した結論は
融資のつかない、不人気物件はそこまで高騰していないのではないか？
ということです。確かにそれらの築古アパートは築３０年を経過し、余裕の３点セット＋狭小スペースで駅から近いのに空室がある状況でした。
不人気物件といえば、賃貸併用住宅です。ただ、アパート建築の用地取得として検索をかけていた際には賃貸併用住宅はひっかかってきませんでした。
そこで、今度は賃貸併用住宅だけで検索をかけてすることにしました。すると・・・。
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次に続きます。
