土地から新築（荒川区ＰＪＴ～基本方針の策定⑥）
こんばんわ、レゴリスです。
さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は
・２３区内の駅から徒歩１０分以内
・土地は路線価
・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ）
・土地＋建物で９％
・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下）
ですが、「土地＋建物で９％」について補足をしたいと思います。
レゴリスの基準で土地＋建物で土地は路線価であった場合です。
前提条件として
・２３区で駅から徒歩１０分
・土地＋建物＝８３００万
・土地は路線価で、土地比率は４４％
・賃料下落率１％、管理手数料５％、修繕５％、金利１％、フルローン
とした場合に
・融資期間３５年
・利回り７％
という事になると
・返済比率５０．９％
・年間CFが１４０万
となります。
これって２３区駅徒歩１０分の物件としてはまぁまぁいけてる数字ではないでしょうか？私の手元にくるDMだと売り文句として協調してあるレベルです。
それでも木造の減価償却が終了した２３年目の数字は税２２％とした場合
控除後のデッドクロスとして約▲２２万が発生します。３５年目には約▲５８万となります。
またB/Sを考えてもCF考慮なしで２２年目でようやく１１万の黒字、仮にCFを全額貯めていたとしても１０年目でようやく約７７万円の黒字となります。
でも、これで持ってよし？と思っていませんか？
これが９％ではどうなるかというと
・返済比率：約３９．６％
・CF：２２３．７万円
・デッドクロス：融資終了の３５年目でも＋１４万円と机上では発生しません※
・B/S（CF考慮前）：この場合は２２年目で一緒です。
・B/S（CF全額貯金）：６年目１２５万となります。
※デッドクロスは表面８．６７％で融資終了まで発生しません。
これをさらに土地３５年、建物２２年と分けると
・返済比率：４８．７％
・CF：約１４３万
・デッドクロス：発生しません。
と悪化するものの
・B/S（CF考慮前）１０年目で１１万の黒字
・B/S（CF全額貯金）５年目で約３５万の黒字
となります。
ちなみにＢ／Ｓとは別に銀行評価ベース引き直しの担保評価は金融機関によります。
一般的に土地路線価＋建物は㎡15万程度です。これをベースに債務超過であるか考える必要があります。
実際は前提条件より悪化すれば計算した数字がさらに不安定な状況となります。
このため、私は表面で９％と建物部分の早めの返済によりリスクを減らすことを考えています。
CF重視の場合は土地＋建物は両方とも長くとったほうが良いことは間違いがありませんので、融資期間は双方３５年で組むのが良いと思います。
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