土地から新築（荒川区ＰＪＴ～基本方針の策定④）
こんばんわ、レゴリスです。
東京の城南エリア（港区・目黒区・品川区・大田区）の鉄道計画がいよいよ動き始めましたね。都内の土地はに限らず新駅・新線・直通運転・始発等々の鉄道の利便性により土地の騰落がおきます。ただ、計画されてから具体化されるまで騰落に時間がかかることから我々投資家からすると参入の余地を残します（要すれば本当か？という疑念があるのだと思います）。羽田空港アクセス線の影響をしっかり分析したいと思います（といっても購入できる物件は限られるのが残念ですが・・・）
さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は
・２３区内の駅から徒歩１０分以内
・土地は路線価
・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ）
・土地＋建物で９％
・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下）
です。一つづつレゴリスの考えを補足すると
・２３区内の駅から徒歩１０分以内
ですが、賃貸の検索サイトを見ると
徒歩１分、３分、５分、７分、１０分、１５分と小刻みに選ぶことができます。
一方で売買のポータルサイトである健美家だと５分、１０分、１５分、楽待だと３分、５分、７分、１０分、１５分と刻んでいきます。この時に１０分までは２～３分の刻みですが、１０分を超えると５分刻みに変化します。このため、１０分までとそれ以上という境目が売るにしても、探すにしてもあるのではないか？と考えたわけです。これは恒常的な駅利用者は感覚的に駅徒歩１０分が限界という目安を裏付けていると感じました。もちろんニーズも高い可能性はあり、競争が激しく、土地を入手するにしても大変です。むしろノウハウがあるのであれば逆張りという方法もあろうかと思います。
レゴリスはノウハウがありませんでしたので、
２３区内の駅から徒歩１０分以内
を売ってよし持ってよしの基準の一つとしました。
次に続きます。
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