土地から新築（荒川区ＰＪＴ～基本方針の策定⑤）
こんばんわ、レゴリスです。
過去の記事との重複を避けるため、過去記事を読んでいると、レゴリスは２０１８年１１月の終わりからブログを書き始めました。
はじめて２か月がたたないくらいの１月中旬の平均PVは１００PVだったようですが、１か月後の現在は平均PVが２００PVと倍増しています。皆様有難うございます。
御礼もこめてあまり他の投資家さんがやられていないレゴリスの銀行にお願いしている融資条件を書きたいと思います。
参考になったと感じて頂けた方は、皆様のPVとともに励みにしておりますので、是非ともぽちっとお願い致します。
さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は
・２３区内の駅から徒歩１０分以内
・土地は路線価
・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ）
・土地＋建物で９％
・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下）
ですが、「土地は路線価」について補足をしたいと思います。
土地の値段については４つの価格が存在しており
１．公示価格
２．実勢価格
３．路線価（いわゆる相続路線価）
４．固定資産税評価（こちらも路線価といったりします）
となっていますが、都内であれば
実勢価格＞公示価格＞路線価＞固定資産税評価という順になっています。
不動産投資ではよく土地値といいますが、この際に実勢価格なのか路線価なのかはよく見極める必要があり、銀行が積算で使う土地の値段は路線価となります
路線価はこちらのサイトから調べることができます。
さて、それでは何故路線価を土地購入の基準においているか？ですが、
①頑張ればその価格で購入することができるから
②銀行の積算評価に影響するから
の２点です。
はっきり言って、土地から新築をしている投資家さんが口をそろえていうのが、
「一番大変なのは土地探し」
です（まぁそれ以上に大変なのは融資という説もありますが・・・）
もちろん１棟のみで終わらせるとか、利回りよりも安定性という事であれば路線価にこだわる必要はないと思っていますが、このブログを読まれている大半の投資家さんはスピード感はともかく規模の拡大を念頭に置かれているのではないかと思います。
不動産投資は「土地」と「建物」で行いますが、「建物」は銀行の基準では価値が時間とともに減っていきます。一方で土地の評価については変動はあるものの、毎年減り続けるということはありません。このため融資とバランスシートのためにも土地は路線価で購入することが良いと思っています。
融資のためとは
同じ土地の値段であっても銀行評価の際には
購入予定の土地の値段ー路線価＝自己資金や信用部分で埋める
バランスシートのためとは
建物が減価償却していくが、土地の値段は変動しないので資産が下落しない
負債が大きくなれば債務超過状態となるため融資がストップする可能性が高くなるからです。当然建物の比率が高くなれば、購入時より債務超過になっていきやすいですし、融資がついても路線価と離れた価格になればなるほど債務超過状態に陥りやすくなります。
ちなみに新築木造は減価償却していくため２３年目にデッドクロスしやすくなります。
これを避けるためにレゴリスは銀行融資を２本にわけて
・建物部分融資期間２２年
・土地部分融資期間３５年
でお願いをしています。こうすることでB/Sは毀損しませんし、デッドクロスはほぼ避けられるのではないかと思います。
それでも返済比率はシミュレーション上では家賃下落等を考慮して１０年以上５０％を下回る計算です。
少し長くなりましたのでこのあたりは次でもう少し触れていきたいと思います。
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