土地から新築（荒川区ＰＪＴ～基本方針の策定③）
こんばんわ、レゴリスです。
先週久しぶりに大阪に出張したのですが、梅田駅周辺がずいぶんと新しいビルが建っていて驚きました。7年くらい前に行った際には、20年前と変わっていないと思っていただけに、大阪も勢いを取り戻したのかな？と思いました。万博やIRでもっと勢いがついてくれればいいなと思います。
さて、土地から新築を始めるにあたり、この手法に期待することは何か？です。
これはもう間違いなく
「持ってよし、売ってよし」を繰り返すことができる（可能性がある）、ということだと思います。
要すれば、インカムゲインとキャピタルゲインを両方得られてかつ、このサイクルを繰り返すことで資産を築くことが実現可能で再現性もある、ということです。
では、なぜそんなことができるのでしょうか？
新築の建売業者はおおよそ２０％～３０％の利益を乗せているといわれています。
その利益を自分の労力で得るということが、このスキームの本質ではないかと思います。
そこらじゅうで新築の建売業者さんが企画し建てているわけですから、一定の基準を満たせれば我々にもできる可能性があります。
そもそもＤＩＹに詳しい方であれば、誰かがいかに利益を乗せているか実感されていると思います。でも、リフォーム会社さんのかわりにDIYするのであれば技術が必要になると思いますが、土地から新築の手法は勉強は必要ですが、知識があれば作業はプロがおこなってくれるのです。あとはどこまでプロにお願いするのか？を決めるだけです。
そこで、自分が土地から新築のスキームにどこまで望むのか？を考える必要があります。
ちなみに今は融資がかなり閉じているので、２３区のワンルームや１Ｋの狭い部屋であれば７％後半の共同住宅物件があります。首都圏であれば８％後半の物件もあります。この基準でよければ新築建売の業者さんをまわることをお勧めします。
ちなみにレゴリスは
・２３区内の駅から徒歩１０分以内
・土地は路線価（にできるだけ近く）
・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ）
・土地＋建物の表面利回り９％
・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下）
という基準を一つの目安にしています。
それはなぜでしょうか？
次に続きます。
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