賃貸併用住宅購入の軌跡（購入の軌跡④）
こんばんわ、レゴリスです。
ここ最近リフォーム・リノベーションの検討で毎日バタバタしています。
キッチン・バス・トイレ・洗面台～壁や床のまで。繁忙期でなければもう少し楽しいんですけど、すでに苦行の域に入っています。
さて、借地では指値の限界を感じていたので、今度は底地のブツモトさんにさっそくご連絡をしようと思ったのですが、そもそもレゴリスは底地の相場感がまったくありませんでした。
そこで底地権の相場に色々調べてみました。そもそも底地って所有権のようなものなのに、上に借りている人がいて、その人の権利が強くて価値も高いってなんだか不思議でした。
そもそも土地は底地と借地に別れていた場合、路線価ベースではその割合というものが存在しており、借地権の割合というのは路線価図をみると記載があります。
例えば以下の図のようになっていた場合
４２０Ｃ＝４２０千円×７０％＝２９４千円
となり、逆にいえば底地の値段は
４２０（更地の値段）－２９４（借地権７０％）＝１２６千円となります（＝４２０×３０％）
しかしあくまでこれは理屈であり、ネットで調べると業者さんの買い取り金額は更地の値段の１０％～１５％程度という事でした（じゃぁエンドが買う値段がどうかというと、さほど変わらないようです）
一方で、底地が唯一高く売れるのは借地権者に対してらしく、色々まとめると
・底地買取業者へ売却すると更地価格の１０％
・借地人さんに売却すると更地価格の５０％
・借地権・底地の等価交換すると更地価格の５０％
ということみたいです。
すると今回のケースのように底地と借地権を同時に第三者へ売却する場合は・・・
更地価格の５０％
が一つの目安になるようです。では今回のケースでいうと路線価ベースからすると３５万×７０㎡×３０％のため７３５万の評価である底地ですが、底地＋借地で売りに出すと更地の５０％となることから
底地部分は約２２坪
・坪の実勢価格は坪３００万前後なので→２２×３００×５０％＝３３００万
・業者買い取り価格は７０％程度なので約２００万→２２×２００×５０％＝２２００万
一方で売り出しは１８００万円
要すれば借地＋底地を業者に売りに出している価格よりは少し安いのではないか？と判断しました。これが更地であればもっと異なった金額がついたと思いますが、とにかく一部がオーナーチェンジです。収益換算するのは投資不動産業者ですし、本当に賃貸併用住宅は面倒な物件なんだろうと。だからこそ
歪みが発生し易い
（ポジティブ思考ですいません）
と考えました。とはいえ、若干のロジックが理解できましたので、いよいよ底地ブツモトさんにコンタクトです。
次に続きます。
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