賃貸併用住宅購入の軌跡（購入の軌跡⑯）
こんばんわ、レゴリスです。
今日はリフォームのためにほぼスケルトン状態になった賃貸併用住宅に行ってきました。目的は各部屋のアクセントクロスを貼って頂く壁にスプレーで印をつけるためです。
こんな感じです↓
さて、物件の売主さんから新たな要望です。どうも売買契約の日取りをいざ決めようと打診をしてからネットの検索でもしているのか、わかりませんが、当初の売り出しと違うことを言いはじめました。
なんと今度は確定測量をしないと言い始めたのです（本来は確定測量をしてから引き渡しのはずでした）。
そもそも今回「確定測量」と呼んでいるものは正確には「境界確定測量」というそうです。
この境界確定測量の目的は３つあるらしく
① 土地の面積を確定すること。
②隣地との境界を明確にして、境界紛争を防止すること
③越境等が発生する場合は、越境物の取り扱いを取り決める覚書を作成し、権利関係を明確にすること。
当然測量会社さんにお任せするのですが、だいたい
1. 調査
2. 隣接土地所有者への挨拶
3. 現況測量
4. 関係者立会いのもと境界を確定
5. 境界標埋設
6. 筆界確認書等の書類作成
を担って頂けます。この際に通行や掘削の承諾書もあわせてとって頂くことが可能です。費用は少し多めにみて８０万もあれば超えるケースはないと思います。
さて、一般的に買主にとって確定測量をせずに公簿売買とするメリットは２つ
・早い引き渡し
・公簿よりも実測が多かった場合、想定より割安になる（確定測量をした結果、公募よりも多かった場合は徳をするくらいです。）
実際に確定測量をした場合は土地の金額÷面積（公簿）×面積（確定測量の面積）となるため、例えば
1億の土地が１００㎡（公簿）であった場合、1㎡あたり100万円となりますが、実際に確定測量した結果１２０㎡あった場合は１．２億が売買金額となります。
さて、今回の物件について特に考えなければならないことは
①面積は公簿とどの程度差が出るのか？
②隣地との境界は問題となるのか？（また掘削の承諾は得られるのか？）
でした。
すでに道路の向かいには新築の建物も建っており、周辺の所有者を調べてもらったところ、境界の確認や通行の掘削承諾は得られそうです。
なのでレゴリス、土地の面積が狭くならないか？実際に巻き尺で測りました（泣）
素人ながらに計測した限りでは問題はなさそうです。
このため、●バブルさんにご連絡をして、確定測量無ということで飲みました（将来的にさらに▲８０万円）。
でも、現在満室のこの物件、確定測量して引き渡しが１か月伸びれば約３５万、２か月の時間を要すると７０万円の家賃を逸失することになります。
そもそもショートテンパーな売主サイドです。買うならば気が変わらないうちに決着をつけるべきと判断をしました。
結局、当初の売り出しの条件であった
・瑕疵担保あり
・確定測量後引き渡し（掘削承諾取り付け含む）
・残置物撤去
のうち条件どおりとなったのは残置物の撤去だけでした（これも古いエアコンやこたつ等があり、差し込まれたら大変でした）
銀行の担当者さんの
「不動産はご縁です。今回はやめたらどうですか？」
というコメントが頭をよぎりました。
本当によっぽどやめようかとも思いましたが・・・
次に続きます。
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